"Método para Comprarse una Vivienda a Precio Asequible"

Como había dicho hace un par de días, hoy ofrezco un método para poder comprarse una vivienda a un precio mucho más asequible del habitual. Dado que se trata de un “método sin talante”, que en nada tiene que ver con el “progresismo” o cualquier otra paparrucha izquierdista, rogaría a mis lectores progres que dejen de leer aquí, y que por descontado, si se leen el post completo, jamás lo lleguen a poner en práctica, ya que de lo contrario estarían demostrado otra de mis teorías: que este país está lleno de progres hipócritas que votan a opciones “políticamente correctas para quedar bien”, pero que cuando quieren resultados materiales, acuden a las recetas de los “pérfidos neoliberales” como el que les habla.

Vayamos al grano. Método para comprarse una vivienda barata:

En primer lugar debemos analizar la coyuntura del sector: nos encontramos a millones de personas sobre-endeudadas, que en su día se hipotecaron cuando los tipos de interés estaban a poco más del 2% y que a día de hoy, no pueden hacer frente a sus pagos. Ante esta situación, el banco inicia un sistema de readaptación y negociaciones para intentar cobrar lo que se les debe. Pero dado el gran número de borregos temerarios que no ven más allá de su nariz, y que deciden endeudarse a 30 años, pensando que las condiciones no van a cambiar, nos encontramos que, ante el incumplimiento de las obligaciones contraídas, el banco no va a tener más remedio que ejecutar dicha hipoteca. Estas son las funestas consecuencias de no hacer una correcta previsión económica, y la cruda verdad es que la “realidad siempre acaba pasando factura a los negligentes” (en economía también).

Como en España el “pacto comisorio” está prohibido por la Ley Hipotecaria (LH), el banco no se puede quedar con la vivienda, sino que ésta es sacada a subasta pública, para satisfacer cuanto se le debe a la entidad financiera con el producto de dicha subasta. Y aquí entra en juego la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que prevé dos subastas: una con un precio inicial del 70% de la valoración, y otra con un precio inicial del 50% (para el caso en que la vivienda no se hubiere vendido en la primera subasta).

Periódicamente los juzgados publican la lista de inmuebles que van a ser subastados, por lo que solamente es necesario adquirir la misma, comprobar si estamos interesados en alguno de los allí relatados, y acudir a dicha subasta. Poniendo un ejemplo, un piso de 400.000 € puede ser obtenido con una reducción de entre 120.000 a 200.000 euros, según se desarrollen las pujas.

Bien, pasemos ahora al segundo problema del tema a tratar: ¿cómo pagar la hipoteca considerando las continuas subidas de tipos de interés?

Lo más común en España es una hipoteca referenciada al Euribor, pero existen otros medios, entre los que destacaría la “Hipoteca Multidivisas”. ¿En qué consiste? Pues se trata de pedir nuestro crédito en una divisa/s diferente al euro y por tanto, beneficiarse de los tipos de interés más bajos de la misma. En lugar de pedirla en euros y referenciada al euribor, se puede pedir en yenes, francos suizos, dólares, libras etc, y referenciada al LIBOR (índice de tipo de interés de la Bolsa de Londres) de dicha moneda.

Para elegir la divisa adecuada, habrá que ver su cotización, y estudiar las variables macroeconómicas que pueden influir en la misma en el periodo de duración de nuestra hipoteca (expectativas de los mercados, movimientos de capitales, balanza comercial, inflación etc ). Lo más habitual suele ser elegir monedas de países estables y económicamente sólidos (queridos progres, Cuba, la Venezuela chavista, Bolivia y demás repúblicas bananeras “con talante”, están descartadas), y dadas las condiciones actuales, el yen japonés y el franco suizo son los más adecuados. No obstante, para todas aquellas personas que carezcan de conocimientos de economía, es posible contratar también un “servicio de tutelaje” durante todo el periodo de hipoteca, y así un experto asesor, podrá ofrecer indicaciones de cuándo conviene cambiar de divisa, para no perder la ventaja comparativa respecto al euribor.

Las principales características de esta hipoteca son que el plazo máximo es de 30 años (lo siento por aquellos a los que les gusten las “hipotecas eternas” a 50) y que solamente se financia un máximo del 80% del valor (olvídense de encontrar una al 100%). Sus inconvenientes más destacados son la posible revalorización de la divisa elegida frente al euro, por lo que tendríamos que gastar más euros para comprar una unidad de dicha divisa, y por consiguiente, nuestra deuda aumentaría (aunque aún con aumentos de hasta un 10% en el cambio de divisas llega a salir rentable usarla); y que sus comisiones pueden ser mayores a las habituales (aunque todo es cuestión de negociar con nuestro banco). A ello sumarle el inconveniente que también existe con el euribor: subidas de tipos de interés del banco emisor.

Por ejemplo, dado que los tipos de interés en Japón están al 0,5% a día de hoy ( 13/09/2007), habría que sumar el tipo de interés del LIBOR del Yen y el diferencial del préstamo, más la comisión bancaria ( y el resultado, según la habilidad que se tenga negociando con el banco, puede ser una HIPOTECA A MENOS DE UN 2% DE INTERÉS ).

Haciendo un análisis comparativo sobre los datos los últimos años, la diferencia de cantidades a pagar por un hipotecado en euros, frente a uno en yenes japoneses asciende a 3000-4000 euros anuales, según haya negociado sus condiciones particulares ( y esta diferencia aumentaría a día de hoy, pues en los pasados años el diferencial euro-yen estaba alrededor de dos puntos, cuando las previsiones para el 2008 es que lleguen a 4,5 puntos). Puede parecer una cantidad pequeña, pero si consideramos que ese diferencial hay que extrapolarlo al plazo total de duración de la hipoteca (20-30 años normalmente) la cantidad resultante no es nada despreciable (todo es ponerse a multiplicar lo ahorrado por el número de años de la hipoteca … y asombrarse).

Como pueden ustedes comprobar, tras este faraónico discurso, si suman la cantidad ahorrada comprando una vivienda mediante subasta, con la cantidad ahorrada eligiendo una hipoteca multidivisas, llegarán a la conclusión de que evidentemente se puede obtener un precio final infinitamente más bajo al que se obtendría siguiendo los “métodos habituales”.

Con este post he querido demostrar que para solucionar un problema real de la gente, no hace falta “talante” “grandes saltos en política de vivienda” y “espejismos” a base de discursos vacíos, frases insustanciales, palabras huecas, sonrisas hipócritas y demás entelequias gili-progre-zapateriles, SINO SABER DERECHO Y ECONOMÍA (y se tarda más de “dos tardes” en aprenderlas”).

P.D: Como la mayoría de los lectores saben, acostumbro a intercambiar ideas y discutir mis post en los comentarios, llegando a ser éstos en alguna ocasión, mucho más interesantes que los propios post. Pero dado que este tema puede ser susceptible de un aluvión de preguntas particulares y dudas muy específicas para cada caso concreto, considero oportuno especificar ahora que NO VOY A CONTESTAR A LAS MISMAS (tampoco por email). Creo que este post ya ofrece unos “criterios guía” perfectamente claros, y si a alguien le surge alguna duda al respecto, puede consultar la Ley y Reglamento Hipotecarios, la LEC, o a un jurista; y por supuesto a su entidad bancaria, para ver si mi método le conviene o no (y que conste que esta actitud es por puro pragmatismo: no quiero convertirme en “la Elena Francis de la Vivienda” :P).