13 de septiembre de 2007

"Método para Comprarse una Vivienda a Precio Asequible"




Como había dicho hace un par de días, hoy ofrezco un método para poder comprarse una vivienda a un precio mucho más asequible del habitual. Dado que se trata de un “método sin talante”, que en nada tiene que ver con el “progresismo” o cualquier otra paparrucha izquierdista, rogaría a mis lectores progres que dejen de leer aquí, y que por descontado, si se leen el post completo, jamás lo lleguen a poner en práctica, ya que de lo contrario estarían demostrado otra de mis teorías: que este país está lleno de progres hipócritas que votan a opciones “políticamente correctas para quedar bien”, pero que cuando quieren resultados materiales, acuden a las recetas de los “pérfidos neoliberales” como el que les habla.



Vayamos al grano. Método para comprarse una vivienda barata:



En primer lugar debemos analizar la coyuntura del sector: nos encontramos a millones de personas sobre-endeudadas, que en su día se hipotecaron cuando los tipos de interés estaban a poco más del 2% y que a día de hoy, no pueden hacer frente a sus pagos. Ante esta situación, el banco inicia un sistema de readaptación y negociaciones para intentar cobrar lo que se les debe. Pero dado el gran número de borregos temerarios que no ven más allá de su nariz, y que deciden endeudarse a 30 años, pensando que las condiciones no van a cambiar, nos encontramos que, ante el incumplimiento de las obligaciones contraídas, el banco no va a tener más remedio que ejecutar dicha hipoteca. Estas son las funestas consecuencias de no hacer una correcta previsión económica, y la cruda verdad es que la “realidad siempre acaba pasando factura a los negligentes” (en economía también).



Como en España el “pacto comisorio” está prohibido por la Ley Hipotecaria (LH), el banco no se puede quedar con la vivienda, sino que ésta es sacada a subasta pública, para satisfacer cuanto se le debe a la entidad financiera con el producto de dicha subasta. Y aquí entra en juego la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que prevé dos subastas: una con un precio inicial del 70% de la valoración, y otra con un precio inicial del 50% (para el caso en que la vivienda no se hubiere vendido en la primera subasta).



Periódicamente los juzgados publican la lista de inmuebles que van a ser subastados, por lo que solamente es necesario adquirir la misma, comprobar si estamos interesados en alguno de los allí relatados, y acudir a dicha subasta. Poniendo un ejemplo, un piso de 400.000 € puede ser obtenido con una reducción de entre 120.000 a 200.000 euros, según se desarrollen las pujas.



Bien, pasemos ahora al segundo problema del tema a tratar: ¿cómo pagar la hipoteca considerando las continuas subidas de tipos de interés?



Lo más común en España es una hipoteca referenciada al Euribor, pero existen otros medios, entre los que destacaría la “Hipoteca Multidivisas”. ¿En qué consiste? Pues se trata de pedir nuestro crédito en una divisa/s diferente al euro y por tanto, beneficiarse de los tipos de interés más bajos de la misma. En lugar de pedirla en euros y referenciada al euribor, se puede pedir en yenes, francos suizos, dólares, libras etc, y referenciada al LIBOR (índice de tipo de interés de la Bolsa de Londres) de dicha moneda.



Para elegir la divisa adecuada, habrá que ver su cotización, y estudiar las variables macroeconómicas que pueden influir en la misma en el periodo de duración de nuestra hipoteca (expectativas de los mercados, movimientos de capitales, balanza comercial, inflación etc ). Lo más habitual suele ser elegir monedas de países estables y económicamente sólidos (queridos progres, Cuba, la Venezuela chavista, Bolivia y demás repúblicas bananeras “con talante”, están descartadas), y dadas las condiciones actuales, el yen japonés y el franco suizo son los más adecuados. No obstante, para todas aquellas personas que carezcan de conocimientos de economía, es posible contratar también un “servicio de tutelaje” durante todo el periodo de hipoteca, y así un experto asesor, podrá ofrecer indicaciones de cuándo conviene cambiar de divisa, para no perder la ventaja comparativa respecto al euribor.



Las principales características de esta hipoteca son que el plazo máximo es de 30 años (lo siento por aquellos a los que les gusten las “hipotecas eternas” a 50) y que solamente se financia un máximo del 80% del valor (olvídense de encontrar una al 100%). Sus inconvenientes más destacados son la posible revalorización de la divisa elegida frente al euro, por lo que tendríamos que gastar más euros para comprar una unidad de dicha divisa, y por consiguiente, nuestra deuda aumentaría (aunque aún con aumentos de hasta un 10% en el cambio de divisas llega a salir rentable usarla); y que sus comisiones pueden ser mayores a las habituales (aunque todo es cuestión de negociar con nuestro banco). A ello sumarle el inconveniente que también existe con el euribor: subidas de tipos de interés del banco emisor.



Por ejemplo, dado que los tipos de interés en Japón están al 0,5% a día de hoy ( 13/09/2007), habría que sumar el tipo de interés del LIBOR del Yen y el diferencial del préstamo, más la comisión bancaria ( y el resultado, según la habilidad que se tenga negociando con el banco, puede ser una HIPOTECA A MENOS DE UN 2% DE INTERÉS ).



Haciendo un análisis comparativo sobre los datos los últimos años, la diferencia de cantidades a pagar por un hipotecado en euros, frente a uno en yenes japoneses asciende a 3000-4000 euros anuales, según haya negociado sus condiciones particulares ( y esta diferencia aumentaría a día de hoy, pues en los pasados años el diferencial euro-yen estaba alrededor de dos puntos, cuando las previsiones para el 2008 es que lleguen a 4,5 puntos). Puede parecer una cantidad pequeña, pero si consideramos que ese diferencial hay que extrapolarlo al plazo total de duración de la hipoteca (20-30 años normalmente) la cantidad resultante no es nada despreciable (todo es ponerse a multiplicar lo ahorrado por el número de años de la hipoteca … y asombrarse).



Como pueden ustedes comprobar, tras este faraónico discurso, si suman la cantidad ahorrada comprando una vivienda mediante subasta, con la cantidad ahorrada eligiendo una hipoteca multidivisas, llegarán a la conclusión de que evidentemente se puede obtener un precio final infinitamente más bajo al que se obtendría siguiendo los “métodos habituales”.



Con este post he querido demostrar que para solucionar un problema real de la gente, no hace falta “talante” “grandes saltos en política de vivienda” y “espejismos” a base de discursos vacíos, frases insustanciales, palabras huecas, sonrisas hipócritas y demás entelequias gili-progre-zapateriles, SINO SABER DERECHO Y ECONOMÍA (y se tarda más de “dos tardes” en aprenderlas”).




P.D: Como la mayoría de los lectores saben, acostumbro a intercambiar ideas y discutir mis post en los comentarios, llegando a ser éstos en alguna ocasión, mucho más interesantes que los propios post. Pero dado que este tema puede ser susceptible de un aluvión de preguntas particulares y dudas muy específicas para cada caso concreto, considero oportuno especificar ahora que NO VOY A CONTESTAR A LAS MISMAS (tampoco por email). Creo que este post ya ofrece unos “criterios guía” perfectamente claros, y si a alguien le surge alguna duda al respecto, puede consultar la Ley y Reglamento Hipotecarios, la LEC, o a un jurista; y por supuesto a su entidad bancaria, para ver si mi método le conviene o no (y que conste que esta actitud es por puro pragmatismo: no quiero convertirme en “la Elena Francis de la Vivienda :P).

17 comentarios:

sempietnos dijo...

No voy a discutir niun sólo de sus criterios financieros,salvo uno:el referido a las subastas judiciales.
Es practicamente imposible acceder auan vivienda de esas que usted enumera,por que el tema de las subastas esta dominado por grupos(los denominados"subasteros"),que impiden que cualquiera que no pertenezca al circulo pueda acceder.
Eso por una parte;otra es que los propios bancos,a través del interventor y director de turno,avisan a clientes VIPS cuando la entidad va a sacar una vivienda a subasta,para que antes de que esta se haga efectiva,se hagan con ella negociando directamente con el moroso y la entidad.

Adamantio dijo...

Conozco la existencia de los subasteros, y las prácticas de los bancos, pero aún así es posible acceder a una vivienda. No para acceder a una casa en la Moraleja a 100.000 euros, pero sí a inmuebles más “comunes”

El Cerrajero dijo...

Precisamente venía a comentar lo de los subasteros y veo que sempietnos ya lo ha hecho.

Gazulin dijo...

Por desgracia hecha la ley, hecha la trampa, siempre hay aprovechados,
de todos modos los profesionales de las subastas tendrían mas problemas si estas fueran mas accesibles al publico en general.

Saludos..

Lole dijo...

Muy interesante e ilustrativa su entrada.

Pero no soluciona el problema en absoluto a la población en general.
No puede pretender que todos los demandantes de vivienda recurran a las subastas, porque entonces no habría precios asequibles en las mismas.

El recurso a divisas diferentes al euro implica riesgos, especialmente a tan largo plazo.

Excluye a los que no pueden afrontar hipotecas a menos de 30 años y a los que no necesitan una financiación superior al 80%.

En cuanto a las comisiones bancarias superiores a lo habitual, lo resuelve usted con una negociación con el banco. ¿Apoyándose en qué? En general, el banco tiene una posición dominante frente al cliente, así que no veo cómo se puede conseguir una comisión baratilla. ¿Invitando al director de la sucursal a cañas? ¿Amiguismo? ¿Soborno?

Si va a criticar medidas de gobierno para resolver el problema desde la izquierda, dé alternativas desde el neoliberalismo que abarquen al conjunto de la población, no a minorías más o menos privilegiadas.


"el gran número de borregos temerarios que no ven más allá de su nariz, y que deciden endeudarse a 30 años"
Endeudarse a 30 años no siempre es algo evitable. Estamos hablando de un bien de primera necesidad. La gente está abocada a pagar lo que sea necesario para acceder a la vivienda. El alquiler muchas veces no es alternativa porque no se encuentran fácilmente precios proporcionalmente menores a los de la cuota mensual de la hipoteca. Por tanto, la expresión "borregos temerarios" constituye una impertinencia. Hasta ahora me he guardado mis prejuicios hacia usted y le he tratado con el debido respeto, pero mi tolerancia roza el límite.
Una cosa es que se meta con nuestros gobernantes y otra con los gobernados.
El que usted tenga un cierto fondo intelectual no le da derecho a vituperar al resto de la sociedad.
¿Quién se cree usted que es?

Anónimo dijo...

No estoy muy seguro, pero creo que precisamente para evitar el problema de los subasteros, permiten que alguien pueda pujar a traves de internet, donde obviamente no recibiria presiones al quedar en el anonimato ante los demas subastadores.

Duende Crítico dijo...

Aunque no me toca todavía lo de la hipoteca, reconozco que este post es interesantísimo. No sabía de la existencia de estas prácticas.

Saludos.

Adamantio dijo...

Estimado Lole, creo que ha hecho usted una “lectura parcial” probablemente movido por intereses partidistas… (se la tenía guardada) jeje.

Si lee mi anterior post sobre vivienda, afirmé exactamente: “en breve, publicaré un post en el que voy a dar un método para comprarse un piso a un precio mucho más asequible de lo que actualmente se suele encontrar. Sin ser la panacea que solucione el problema, es posible que ayude o inspire a alguno de los lectores”. Y CREO QUE ES EXACTAMENTE LO QUE HE HECHO.

Los riesgos de las divisas, no son mayores a quedarse entado esperando la puñalada del BCE con otra subida de tipos… ¿O no?

Se puede negociar las condiciones bancarias: simplemente hay que consultar varios bancos, ver sus respectivas ofertas, y presionar a unos con la oferta de otros, para que te bajen la comisión. En un inicio siempre te tratarán de cobrar lo máximo, pero si ven que te puedes ir a la competencia, la rebajarán, porque saben que les acaba saliendo rentable. No obstante, si es usted de los que acepta religiosamente todo lo que su oficina bancaria le pone a firmar… pierde muchas oportunidades.

Y ahora otra cita. Yo dije exactamente: “gran número de borregos temerarios que no ven más allá de su nariz, y que deciden endeudarse a 30 años, pensando que las condiciones no van a cambiar”. Como ve, ese añadido final, aporta mucha sustantividad. Cuando se hipoteca uno a 30 años, se deben tomar medidas de seguridad, ya sea en forma de hipoteca blindada, interés fijo, posibilidad de pasar de fijo a variable etc. Irse a la aventura de 30 años creyendo que siempre se va a estar al 2% trae consecuencias… y ahora se ven.

Y sí, también me meto con los gobernados cuando creo que actúan negligentemente. Ataco la estupidez, esté gobernando o no. De hecho, en breve, publicaré un post sobre los créditos instantáneos y las reunificaciones de deudas, y ya le adelanto que los epítetos que les voy a dedicar a los que los contratan, no son precisamente amables :p



Anónimo, siempre he pensado que se debería montar un “ebay de subastas públicas” para todo este tipo de bienes. Sería lo más transparente.

J. F. Sebastian dijo...

¿Es pública subasta? Si es así se trata de un bonito adjetivo, como mucha de la fraseología derrochada de nuestra Constitución. Desde luego es una alternativa con más lógica, realismo aparte, que las 'soluciones habitacionales', por no hablar de las 'kellyfinder' de la defenestrada Trujillo y demás venta de humo. Tendrá sus pros y contras como todo. Está difícil el tema de la vivienda. Con el biodiesel habrán encontrado un apaño alternativo al petróleo más que discutible, pero en España tenemos ADEMÁS un problema añadido: encontrar la forma en que el hormigón y los ladrillos puedan ser comestibles porque es lo que nos va a quedar cuando esto pete del todo ¿Alarmismo? Quizá. ¿Sacarás un post sobre el disidente Imaz?

Buen finde.

Adamantio dijo...

Sí, las subastas son públicas, y de libre acceso, pero como se ha comentado, hay "profesionales" que viven de las subastas: compran barato, y revenden a precios de mercado. No obstante, es una opción que cualquiera puede utilizar.

¿Post sobre Imaz? ... en principio, para el lunes si saco suficiente tiempo

Lole dijo...

"creo que ha hecho usted una “lectura parcial” probablemente movido por intereses partidistas… (se la tenía guardada)"

Pues quédese con las ganas porque todavía no he hecho comentarios partidistas. Usted sí. Una cosa es que defienda una ideología, cosa que explícitamente no he hecho, y otra, que defienda a un partido (por acción u omisión), lo que sí sería un comportamiento partidista. ¿Dónde ve usted esto último?
¿Que le reproche que su maravillosa solución no sirva para el conjunto de la población es un enfoque partidista? ¿Le he reprochado las verdades que soltó el otro día contra el gobierno de ZP al respecto?
La cuestión es que existe un problema al respecto, como usted bien afirmó. Y desde el neoliberalismo no sugerido una solución plausible que permita el acceso a un bien de primera necesidad como es la vivienda al conjunto de la población.
Se ha limitado a criticar las medidas de un gobierno, y se ha callado cómo se ha llegado a esta solución. Y también se ha callado que el anterior gobierno hasta negó que existiera tal problema. Eso sí es partidismo.

No niego que las medidas que usted sugiere puedan ser eficaces, no obstante, el ciudadano medio no suele poder entrar en esas minucias. Sí, ya sé que es la compra más importante probablemente de su vida, pero se requiere cualificación para orientarse en esos berenjenales.
Estoy de acuerdo en que embarcarse en una hipoteca a largo plazo a interés variable y con el agua al cuello desde el primer momento es una imprudencia.
De todos modos, no se pase. Usted ya habrá notado como el consumismo domina la mente de los ciudadanos. Es difícil resistirse al mismo, incluso al comprar un piso. La tendencia es la de comprarlo lo más grande posible, aún a costa de una hipoteca excesivamente cara y a demasiado plazo. El que más, el que menos, ha caído en esa tentación. La comprensión no está de más.

Con los comportamientos excéntricos y estúpidos ponga lo epítetos que más apropiados que crea. No se los reprocharé. De hecho, el tema me motiva.

Anónimo dijo...

Como dato informativo o curiosidad, tomenlo como quieran. Vivo en la segunda ciudad mas cara del mundo, Tokyo, con casi 20.000.000 de personas viviendo en una superficie ridicula. Aqui se pueden encontrar casas sin ningun esfuerzo de menos de 20m2 y sin cuarto de baño, pero el año pasado compre una casa de 3 plantas y 106m2, tipo chalet que es lo que se estila aqui (si, curiosamente se estila esto en vez de las colmenas). Me costo 27.500.000 de yenes (176.282 euros al cambio de hoy), a unos 7 minutos andando de la estacion de tren (comparativamente como decir que esta en zona centrica), de segunda mano y 6 años de antiguedad. La hipoteca la hemos hecho a 35 años (bastante corriente aqui) y con interes fijo al 3.2%. En mi ciudad natal, Valencia, mis amigos dicen que hoy en dia es imposible conseguir algo similar por ese precio. Y yo me pregunto como se puede comparar Valencia a Tokyo, y aun mas como puede superarla.
Por supuesto, si nos ponemos a comparar Paseo de la Castellana con Ginza no hay color, pero eso ya son casos extremos.
En fin, este es mi comentario por si les sirve de algo.

Saludos

Butzer dijo...

Hombre, como dicen por ahí arriba, no es sostenible ni conveniente que todo el que tenga problemas con la vivienda-¿quién no lo tiene?- Acuda a una subasta...Pero bueno, dejemoslo en que no se lo contaremos a nadie...XD
Como dice Duende Crítico...como todavía no me toca...
Saludos.

Anónimo dijo...

Bueno, aqui te dejo unos enlaces de noticias sobre lo que dije de las subastas judiciales por internet:

http://www.laverdad.es/murcia/prensa/20061027/region_murcia/subastas-judiciales-internet-ganadoras_20061027.html

http://www.laverdad.es/murcia/prensa/20070316/region_murcia/adjudicado-canta-ahora-internet_20070316.html

http://secretariojudicial-banon.info/subastasonline/porque-online.htm

ICE MAN dijo...

Buena disertación si señor.

Un apunte para el asunto de los "subasteros", conozco el caso de uno, para más descojono, es aferrimo sindicalista de CCOO, se le llena la boca de talante y obrero, pero cuando se trata de euros......se transforma. Curioso?, no, HIPÓCRITA!!!! Y CABRÓN!!!! Jodo que asco dan estos giliprogres!!!!

Saludos y muy bueno tu blog.

Alberto Esteban dijo...

Pues vaya chasco. Yo creía que era más fácil conseguir una vivienda!!

Muy completo tu post.

Saludos

Adamantio dijo...

Estimado Lole, usted al omitir la frase “…pensando que las condiciones no van a cambiar”, sí hizo una lectura parcial, y partidista ( no me refería a un partido político, sino a que tomó partido de sus propias tesis, ya que no me negará que esa frase le da un sentido bastante diferente. De hecho, su “moralina” no se habría sostenido si hubiera copiado esa frase :P:P:P). No obstante, tenga claro que no pretendía ofenderle, porque si alguien tiene que hacer partidismo en este blog, soy yo, que para eso soy su titular.

En el anterior post ya le dije que la “solución” era liberalizar totalmente el ámbito urbanístico. No obstante, usted sigue enrocado en que yo eludo “hablar de las causas de la situación por intereses partidistas”. Bien, me explicaré de forma más explícita: el PP promulgó una legislación que liberalizaba el ámbito urbanístico, y que fue impugnada ante el Tc por diversas CCAA, estimando el mismo, que dicha legislación era inconstitucional, ya que el urbanismo corresponde a las CCAA. Ante esto el gobierno central solo pudo promulgar la ley de régimen de suelo y valoraciones, que incide en una parte del urbanismo. Pero la clave está en que, a pesar de que esa ley liberaliza el suelo, los ayuntamientos, que en principio deberían ser los organismos reguladores que impidieran la especulación, se han convertido en los primeros especuladores. Y estas atribuciones, vienen reflejadas en LAS NORMAS AUTONOMICAS DE URBANISMO. Por ello es por lo que ni quise ni quiero entrar a analizarlo, ya que ello implicaría que yo tendría que estudiarme 17 legislaciones autonómicas en la materia ( y ya le adelanto que no tengo ni tiempo ni paciencia para ello).

Respecto a la “impulsividad consumista”… se lo pasaría si hablásemos de ropa. Pero cuando uno se gasta cientos de miles de euros, hay que tener un poco de cabeza.

Nipo-Anónimo, en primer lugar gracias por su aportación. Y ya puestos, le agradecería que se pusiese un nick, parafacilitar sus aportaciones (ya que suele ser usted “habitual”9. Tiene razón: es una vergüenza que salga más barato comprarse una casa en Tokyo que en Valencia jeje

Buzzer… no es una panacea, pero permite a muchos no tener que vivir en una “solución habitacional”

Anónimo 2: muchas gracias por los enlaces. Realmente opino que se debería generalizar el uso de Internet para eliminar a es0s mafiosillos de las subastas.

Ice Man… entre los progres abunda la hipocresía. Es muy normal.

Alberto, muchas gracias

Ideas Libérrimas - 2008 -